- DEROGADO EL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA
ACTUALIZACIÓN
A partir del día 3 de Septiembre de 2021 el artículo 28 de Ley Hipotecaria queda sin efecto. Por lo tanto, el comprador de una vivienda heredada tendrá el dominio pleno de dicha vivienda.
Durante la pandemia se han disparado las ventas de viviendas heredadas pero algunas de ellas no salían adelante por los «riesgos» que suponía para el comprador.
En el BOE publicado el de 3 de Junio 2021 puede verse el artículo derogado.
A partir de esa fecha se da vía libre a vender todo el producto inmobiliario que sea consecuencia de herencias de herederos no forzosos. Se elimina la limitación de esperar dos años para poder inscribirse como herederos en el registro.
¿Cómo afectaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a la compra-venta de un inmueble?
¿Sabes qué era la Ley de Cuba? Curiosidades que nos dejaba el ordenamiento jurídico hasta hace poco. ¡Atento!.
La ley hipotecaria en España es antigua, ni más ni menos que del año 1946. En ella se recogía en el artículo 28:
«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos»
¿Qué quería decir esto?
Que cuando una persona fallecía sin descendencia directa o forzosa, como son los hijos y sin hacer testamento, había que dejar pasar dos años por si apareciera un heredero legítimo y pudiera reclamar su herencia. Si el fallecido tenía hermanos, no podrían acceder a esa vivienda hasta que se terminara el periodo de los dos años.
Pero… desde el 3 de septiembre de 2021 esto ya no será así.
La derogación del artículo 28 no tendrá carácter retroactivo y se aplicará para los inmuebles provenientes de una herencia a partir del día 3 de septiembre de 2021 que es cuando entra en vigor este cambio en la ley.
Estos inmuebles también tenían el inconveniente de que muchos bancos no concedían una hipoteca a los futuros propietarios. Pues no querían asumir el riesgo de que los supuestos vendedores no fuesen finalmente los propietarios. Los que sí concedían una hipoteca finalmente añadían una clausula resolutoria en la que se establecía que si apareciera un heredero forzoso en esos dos años la venta quedaría resuelta.
Pero el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, nos llevaba al artículo 34, aquel que registra las propiedades a su nombre es el propietario hasta que se demuestre lo contrario.
«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.»
Esto quería decir que el comprador del inmueble no seria responsable si apareciese algún descendiente legítimo, si no que serian los vendedores los que tenían de responder ante la ley. Si apareciera el heredero, los vendedores tenían la obligación de facilitar el precio de venta de la vivienda. Y si el heredero exigía la devolución de la vivienda, los vendedores debían de devolverle el dinero al comprador con intereses.
En nuestra inmobiliaria en Cantabria nos hemos encontrado con casos de este tipo y siempre buscamos la mejor solución posible para todas las partes. Informamos al comprador para que tenga todos los datos sobre la mesa y valore si sigue interesado en el inmueble.
¿Había alternativas a la compra? ¡Sí!
Como alternativas para que la operación siguiese adelante podría ser un contrato de alquiler con opción a compra, una compra aplazada o un precio por debajo del mercado. En nuestra inmobiliaria le aconsejamos siempre lo mejor para su caso.
No obstante y ante cualquier duda, siempre pedimos una nota simple de la vivienda al registro de la propiedad donde podremos ver quién es el titular del inmueble y en qué fecha hizo la transmisión.
Así que la anécdota de la Ley de Cuba a partir del 3 de septiembre sí que se va a quedar en una simple anécdota y va a facilitar la compra-venta de inmuebles heredados.
¿Por qué se le conocía como la Ley de Cuba al artículo 28 Ley Hipotecaria? Pues porque en el siglo XIX con los desplazados por la guerra de Cuba y de Filipinas se estableció este artículo para que los hijos de los fallecidos en guerra pudieran reclamar aquello que les pertenecía por derecho. Interesante, ¿verdad? Pero finalmente, se va a actualizar esta parte de la ley obsoleta.
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