¿Qué cambios conlleva la Nueva Ley de Vivienda 2023? ¿Cómo funciona? ¿Qué regula?
Desde CADACASA, tu inmobiliaria en Cantabria, hemos querido realizaros un resumen de la Nueva Ley de Vivienda 2023 de la que tanto se está hablando en los últimos tiempos.
Hemos intentado ser claros y precisos en la información, sabemos que son muchos datos y hay mucha especulación al respecto.
¿Estas deseando saber más sobre la Nueva Ley de Vivienda?
¡Atento!
- ¿Dónde se aplica? Se aplica sobre todo el territorio español, pero luego son las CCAA las que acepten o no está ley.
- ¿Cuándo entra en vigor? La ley entrará en vigor el 26 mayo 2023. Publicada en el BOE con fecha 25 de mayo 2023.
Hasta ahora todo claro, ¿no?
¡Seguimos con definiciones!
- La figura del GRAN TENEDOR ¿Quién es?: Es persona física o jurídica que sea titular de 5 o más viviendas de uso residencial ubicadas en zonas tensionadas o persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 en zona no tensionada, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
- PEQUEÑO PROPIETARIO: Personas físicas o jurídicas que tengan menos de 5 viviendas en propiedad.
Se está hablando y mucho sobre la zona tensionada pero…
¿Qué es una ZONA TENSIONADA?
Las zonas tensionadas las marcarán las CCAA y son las que cumplan una de las circunstancias siguientes:
- La carga media del coste del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de la unidad de convivencia.
o
- Precio de compra o alquiler haya aumentado 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.
La zona tensionada se declarará durante 3 años, renovándose anualmente si se siguen cumpliendo uno de esos dos requisitos.
También estarás oyendo hablar de la DECLARACIÓN DE VULNERABILIDAD. ¿A quién se considera vulnerable?
Una persona es vulnerable si su alquiler o su gasto en vivienda supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar y sus ingresos no superan el límite de 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Venga… respira… haz una pausa y ¡Seguimos!
Una vez vista las anteriores definiciones ¡Ahora sí! Entremos en materia Nueva Ley de Vivienda 2023:
1. Tope en el precio del alquiler en zonas tensionadas
Hasta el 31/12/2023 no se podrá subir más del 2%, en el 2024 será el 3% la subida y a partir del año 2025 los precios del alquiler se regularán sobre el nuevo índice del alquiler.
*¡Novedad! Los precios para subir el alquiler ya no se fijaran en función del IPC. Se cambia el IPC por el IGC, índice de garantía competitiva.
Además, se diferencia entre pequeño propietario y gran tenedor.
Si es pequeño propietario:
- La renta pactada no puede exceder de la última renta del contrato que estuviese vigente en los últimos 5 años o índice de referencia, el más bajo de los dos.
- Sólo se puede ampliar la renta un 10% si en los 2 últimos años antes del nuevo contrato se han hecho obras de rehabilitación, de mejora de ahorro energético o de accesibilidad. También si el contrato se firma por un periodo superior a 10 años o más o si se indica en el contrato que el arrendatario puede acogerse a dicha prorroga.
Si es gran tenedor:
- Su precio estará fijado también en el contrato anterior o en el límite de precios de referencia máximos según la zona y las características de la vivienda.
Se podrá repercutir los gastos de mantenimiento del inmueble, pero no se pueden añadir nuevos gastos si no estaban puestos en un contrato anterior.
2. Habrá cambios en las prórrogas
Lo habitual es que la duración de los contratos sea de 5 años para persona física y 7 años para persona jurídica. Con una prórroga de 3 años para ambos.
Pero ahora, *¡Novedad! El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si es vulnerable y el arrendador es un gran tenedor, y de hasta de 3 años si se encuentra en zona tensionada. El propietario está obligado a aceptar esa prórroga, salvo que necesite la vivienda o suscriba un nuevo contrato con la ley nueva.
3. Se aplicará la información y transparencia en todas las operaciones.
Esto quiere decir que se pondrá a disposición del vendedor o del arrendador sus datos y los documentos del edificio y de la vivienda. Nosotros desde nuestra inmobiliaria en Cantabria, CADACASA, siempre trabajamos con la mayor transparencia posible.
4. Los gastos de la inmobiliaria
Se cobrarán exclusivamente al propietario de la vivienda.
5. Incentivos fiscales
¿Cuándo empiezan a tener efecto? A partir del 1 de enero 2024
*¡Novedad! Beneficios fiscales para personas físicas, para todos:
- Se podrá desgravar el 50% de la cantidad que se cobre al inquilino (antes era el 60%).
Pero he aquí los nuevos incentivos a valorar para propietarios que se encuentren en zonas tensionadas:
- Reducción del 90% si el nuevo contrato se rebaja un 5% respecto a la renta del anterior contrato
- Reducción del 70% si se alquila por primera vez a inquilinos entre 18 y 35 años o se pone la vivienda a disposición de los organismos públicos o de ONGs.
- Reducción del 60% si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación en los 2 años anteriores a la celebración de dicho contrato.
Vamos respira, que ya no nos queda nada…
Otras cosas que deberías de saber y afecta a todos:
6. El INE fijará el índice de referencia antes del 31/12/2024
7. Incremento del IBI:
Habrá un recargo en las viviendas que estén vacías de forma continua y permanente.
Si una vivienda lleva 2 años vacía hasta 50% del IBI, si lleva 3 años hasta un 100% y si son propietarios de 2 o más viviendas desocupadas en el mismo municipio se puede incrementar alcanzando el 150% de recargo. Serán los ayuntamientos los que apliquen este apartado o no. Aun así se podrá argumentar y justificar el porqué está vacía una vivienda.
8. Los desahucios
Ahora tendrán fecha y hora. Si existe declaración de vulnerabilidad se podrá suspender el plazo de lanzamiento en 2 meses si es persona física y en 4 meses si es persona jurídica o gran tenedor. Además, habrá que realizar un acuerdo de intermediación o conciliación previa al desahucio.
Y sí, terminamos, pero solo por ahora…
Estas son algunas de las medidas que se incluyen en la Nueva Ley de Vivienda 2023. Aún nos queda ver cómo evolucionan en cada CCAA.
Si has llegado hasta aquí, ¡Enhorabuena! Porque tenemos una buena y una mala noticia.
Sigue leyendo…
¿Empezamos con la mala? Así te irás con buen sabor de boca…
La mala noticia es que esto solo acaba de empezar y si ya tienes la cabeza hecha un lío, crees que no vas a tener tiempo o ves todo demasiado negro… ¡No te preocupes!
Vamos con la buena noticia… Te ofrecemos la solución, ponte en contacto con nosotros, CADACASA inmobiliaria y conoce nuestros servicios de asesoramiento a propietarios para poner en alquiler tu vivienda siempre buscando la rentabilidad. Gestión integral del alquiler Cantabria.
¿Ves qué fácil? ¡Muchas gracias!
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